Erwerb einer Bestandsimmobilie – was kostet das eigentlich?

Für die meisten Bürger ist der Immobilienerwerb kein tägliches Geschäft, sondern ein einmaliger Vorgang. Vor dem Erwerb sollten sich Verbraucher allerdings darüber im klaren sein, dass der Kaufpreis der Immobilie keineswegs die Gesamtkosten des Erwerbs repräsentiert. Zahlreiche Nebenkosten spielen beim Erwerb eine Rolle. Obwohl fremd vermietete Immobilien unter Umständen voll finanziert werden, und dies steuerlich interessant sein kann aber nicht sein muss, ist es immer ratsam einen bestimmten Eigenkapitaleinsatz zu erbringen. Einlagenzinsen sind immer geringer als Kreditzinsen. Eigenmittel erhöhen in der Regel die Mietrendite.

Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen

Zunächst einmal stellt sich die Frage, ob Sie bei der Auswahl des geeigneten Objektes einen Makler einschalten. Die Höhe der Courtage ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und hängt auch ein wenig von Ihrem Verhandlungsgeschick ab. Grundsätzlich fallen zur Courtage noch 19 Prozent Mehrwertsteuer an. Bevor Sie nach der Protokollierung im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden, müssen Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorlegen. Diese erhalten Sie, wenn Sie die Bezahlung der Grunderwerbsteuer nachweisen. Die Grunderwerbsteuer ist bundesweit Ländersache und beläuft sich je nach Bundesland auf 3,5 bis 5 Prozent. Der Notar stellt Ihnen für die Protokollierung ein Prozent vom Kaufpreis des Objektes als Gebühr in Rechnung. Weitere 0,5 Prozent werden für die Auflassungsvormerkung im Grundbuch und den endgültigen Grundbucheintrag fällig.

Gutachterkosten senken den Aufwand

Was auf den ersten Blick absurd klingt, hat aber durchaus Bestand. Investieren Sie vor dem Kauf in einen Gutachter. Dieser sagt Ihnen, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist und macht Sie auf notwendige Reparaturen oder Instandsetzungen aufmerksam, die einem Laien vielleicht nicht auffallen. Erwerben Sie die Immobilie von einem Immobilienmanagementunternehmen, ist ein Gutachter natürlich überflüssig. Wohnungen, die von einem solchen Unternehmen verkauft werden, sind saniert und in gutem Zustand. Ein Blick in die Referenzen des Anbieters lohnt dennoch. Banken stellen in der Regel Schätzkosten in Rechnung, die sich entweder am Kaufpreis oder am tatsächlichen Darlehensbetrag orientieren. Sie betragen je nach Institut zwischen 0,2 und 0,5 Prozent. Eine Anmerkung am Rande: Dem Käufer ist es gleich ob er Schätzkosten oder eine Kreditgebühr bezahlt. Während die Kreditgebühr jedoch den effektiven Jahreszins nach oben schraubt, finden Schätzkosten bei dieser Berechnung keine Anwendung. Es lohnt sich also beim Vergleich des Effektivzinses darauf zu achten, was in Rechnung gestellt wurde. Zu den Finanzierungskosten zählt auch das Disagio. Als Geldbeschaffungskosten ist es bei Fremdvermietung steuerlich absetzbar und reduziert auch den Nominalzins. Dabei ist es jedoch nichts anderes als eine verlagerte Zinszahlung. Ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro mit einem Disagio von fünf Prozent wird mit 95.000 Euro valutiert. Zurückzuzahlen sind jedoch am Ende 100.000 Euro. Für den Eintrag des Darlehens im Grundbuch im Rahmen einer Grundschuldbestellung fallen noch einmal Aufwendungen in Höhe von 0,5 Prozent auf die Darlehenssumme an.

Auch laufende Kosten berücksichtigen
Den Mieteinnahmen bei Fremdvermietung und den steuerlichen Vorteilen aus der Absetzbarkeit der Aufwendungen für Zinsen und nicht umlagefähige Nebenkosten stehen aber auch laufende Ausgaben gegenüber. Dazu zählen die Verwalterkosten, die Instandhaltungsrücklagen und der Beitrag für die Eigentümerhaftpflichtversicherung. Diese ist nicht zwingend durch die Eigentümergemeinschaft abgedeckt.

(HFG-Presseservice)

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