Geschlossene Immobilienfonds – eine echte Alternative zur Eigentumswohnung?

Der Grundgedanke ist bei beiden Investitionsformen der gleiche: Substanzwerte bieten nachhaltige Sicherheit vor Inflationsverlusten, einen langfristigen Ertrag und steuerliche Vorteile. Dennoch sind die Unterschiede gewaltig. Die Kostenseite ist ein Aspekt, die Möglichkeit zur Weiterveräußerung der andere.

Geschlossene Fonds mit weichen Kosten behaftet

Während bei einer Eigentumswohnung neben Notar- und Gerichtskosten nur die Maklercourtage als weiche Kosten anfallen, sind diese bei geschlossenen Immobilienfonds deutlich größer. Fonds werden durch Vermittler angeboten. Damit entsteht ähnlich der Maklercourtage auch eine Vertriebsprovision. Zu dieser Provision kommen häufig noch sogenannte Marketing- oder Prospektierungskosten. Die Mittelverwendung wird von einem Wirtschaftsprüfer kontrolliert, der dafür ebenfalls ein Honorar in Rechnung stellt. Es soll auch schon vorgekommen sein, dass die Marketingkosten nichts anderes als verdeckte Vertriebsprovisionen waren. Im Gegensatz zur Maklercourtage, die für den Käufer maximal fünf Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer beträgt, kann die Vertriebsprovision, aus Innen- und Außenprovision bestehend, durchaus zehn Prozent betragen. Wer einen Anteil an einem geschlossenen Fonds erwirbt, sollte sich die weichen Kosten sehr genau ansehen, um festzustellen, wie viel Immobilie er für sein Geld wirklich erhält. Darüber hinaus steht der Käufer in den meisten Fällen in der Nachschusspflicht, wenn das ursprüngliche Zeichnungskapital sich als nicht ausreichend herausstellt. Die steuerliche Betrachtung bei einem geschlossenen Fonds ist komplexer als bei einer Eigentumswohnung; es ist durchaus vorgekommen, dass die Kalkulation durch die Finanzbehörden nach unten korrigiert wurde.

Rendite kann nur auf Prognosen basieren

Ein geschlossener Immobilienfonds geht noch während der Planungsphase in den Vertrieb. Die Mietverträge sind bei Vertriebsstart in aller Regel noch nicht rechtsgültig unterschrieben und laufen selten länger als zehn, in günstigen Fällen 15 Jahre. Für den Erwerber, welcher die Fondsbeteiligung als Altersversorgung betrachtet, beginnt damit nach zehn Jahren das Risiko, dass der Vertrag verlängert wird oder ein adäquater Mieter die Nachfolge antritt. Gerade bei Gewerbeimmobilien ist dieses Risiko nicht zu unterschätzen. Entwickelt sich die prognostizierte Rendite nicht wie gewünscht, könnte der Anleger seine Beteiligung ja weiter verkaufen. Der Zweit-Markt für geschlossene Fonds quillt jedoch über von Angeboten, die nicht die Erwartungen erfüllt haben. Fonds, welche die erwartete Performance bringen, werden nicht weiterveräußert. Bei Verkauf des Anteils ist, so zeigt die Vergangenheit, mit Verlusten zu rechnen. Nicht nur, dass die weichen Kosten nicht kompensiert werden können, der Käufer wird auch nur den Preis bezahlen, der den Mietertrag als ordentliche Rendite rechtfertigen wird.

Fazit

Geschlossene Immobilienfonds müssen nicht zwangsläufig schlechter sein als eine konkrete Eigentumswohnung. Die Kostenstruktur ist allerdings in Relation zum Kaufpreis deutlich günstiger. Bei der zu erzielenden Miete handelt es sich nicht um eine Prognose, sondern konkrete Erfahrungswerte. Der Zweitmarkt für Eigentumswohnungen, sprich der Immobilienmarkt, zeigt gerade aktuell, dass Wohnungen gut verkäuflich sind. Wer bei dem Erwerb einer Wohnung auf Nummer sicher gehen möchte, wählt als Verkäufer eine Immobilienhandelsgesellschaft. Diese hat die entsprechenden Objekte vor dem Verkauf auf „Vordermann gebracht“ und die Werthaltigkeit sichergestellt. Idealerweise ist das Objekt bereits vermietet, so dass vor Erwerb mit klaren, feststehenden Zahlen und nicht mit Prognosen kalkuliert werden kann.

HfG-Presseservice

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