Trends erkennen – hohe Mietrenditen sichern

Eine Erhebung des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung aus dem Jahr 2010 hat ergeben, dass es in Deutschland rund 40 Millionen Haushalte gibt. Das Bemerkenswerte ist jedoch, dass die Zahl der Singlehaushalte inzwischen 40 Prozent davon ausmacht. Im Jahr 2000 war es erst ein Drittel. Diese Steigerung hat einen wesentlichen Effekt auf den Wohnungsmarkt. Die Nachfrage nach Wohnungen mit einer Größe von 60 bis 70 Quadratmetern ist gegenüber anderen Wohnungen überdurchschnittlich gestiegen.

Wohnungsneubau muss dem Rechnung tragen

Investoren und Bauträger sollten der besseren Verwertbarkeit halber darauf achten, dass entsprechende Quoten bei der Erstellung von Mehrfamilienhäusern erfüllt werden. Für Anleger steht die Vermietbarkeit zu besten Erträgen im Vordergrund. Die Vermietbarkeit steigt logischerweise mit der Menge der Wohnungssuchenden. Und diese ist im Segment der Einpersonenhaushalte inzwischen am größten. Neben einer bestmöglichen Auswahl an Mietern wird die Rentabilität einer fremd vermieteten Wohnung aber auch noch von anderen Faktoren bestimmt. Dazu zählen neben der Finanzierung auch Zustand und Lage. Das Mietausfallrisiko lässt sich durch die richtige Standortwahl minimieren. Ein Leerstand ist in Ballungsgebieten weniger wahrscheinlich als in ländlichen Regionen. Dass die Quadratmeterpreise in den Großstädten höher sind, ist im Grunde die Risikoprämie für bestmögliche Vermietbarkeit. Bei Bestandsimmobilien hat der Zustand der Immobilie Auswirkungen auf die Höhe der Instandhaltungsrücklage und damit ebenfalls auf die Rentabilität. Bei der Auswahl eines Objektes vom Bauträger sollte man sich als Käufer bereits von diesem Unternehmen erstellte Gebäude als Referenzen anschauen, bei der Auswahl einer Bestandsimmobilie auf die Expertise eines Unternehmens mit Erfahrung im Immobilienmanagement zurückgreifen.

Eine optimierte Finanzierung spart Tausende

So kurz und so hoch wie möglich – so könnte die Faustformel für die Finanzierung lauten. Dabei bezieht sich „so hoch wie möglich“ nicht auf das Finanzierungsvolumen, sondern die Tilgungsrate. Je höher diese angesetzt wird, um so schneller ist das Darlehen zwangsläufig getilgt. Die historisch niedrigen Zinsen sollten daher eine umso höhere Tilgung ermöglichen. Dabei ist noch ein anderer Sachverhalt zu berücksichtigen. Je niedriger der Zinssatz ist, umso länger ist bei gleichem Darlehensbetrag die Laufzeit. Die vermeintliche Ersparnis über die niedrigen Zinsen führt durch die deutlich längere Laufzeit am Ende zu einem höheren Gesamtaufwand. Grundsätzlich sollte vor dem Erwerb einer Wohnung ein kompletter Wirtschaftsplan über wenigstens 15 Jahre erstellt werden. Neben dem Kaufpreis müssen die Erwerbsnebenkosten berücksichtigt werden. Dazu kommt der Finanzierungsplan, dem Mieterträge unter Berücksichtigung einer möglichen Anpassung, aber auch Instandhaltungsrücklagen und nicht-umlagefähige Nebenkosten zugrunde liegen. Die Steuervorteile aus der Fremdvermietung können berücksichtigt werden, allerdings nur als nettes Beiwerk, da diese nicht langfristig mit einer fixen Größe planbar sind. Eine solide Finanzierung rechnet sich bei Fremdvermietung auch ohne Steuervorteil. Im günstigsten Fall erwirtschaftet sogar eine Vollfinanzierung ohne Berücksichtigung der Steuerermäßigung während der Laufzeit Überschüsse.

(HFG-Pressedienst)

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