Warum vermietete Immobilien kaufen?

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Ein Vorteil für Kunde und Vermittler

Warum investieren Ihre Kunden nicht in eine der ältesten und profitabelsten Sachwerte der Welt?

Immobilien schützen das Kapital nicht nur bei Eigennutzung, sondern auch als Kapitalanlage vor Inflation. Trotz Kaufkraftverlust wächst das Vermögen kontinuierlich. Tatsächlich bildet Immobilieneigentum inzwischen den größten Vermögensanteil in Deutschland.

Gerade in Zeiten unsicherer Renten und schwankender Börsen nimmt die Bedeutung des Immobilienvermögens als Anlageform zum Vermögensaufbau und zum Vermögensausbau kontinuierlich zu. Geringes einzusetzendes Kapital und Steuervorteile machen eine Immobilie als Kapitalanlage interessant.

Anleger, welche die Sachwert-Rendite in den Vordergrund stellen und einen überdurchschnittlich hohen Substanzwert erwarten, sind in diesem Anlagesegment gut aufgehoben. Zudem sollte eine Immobilienanlage in keinem ausgewogenen Portfolio mehr fehlen, denn diese erhöht die Sicherheit bei volatilen Märkten.

Sachwerte schaffen

Die Vergangenheit hat gezeigt, dass Sachwerte, damit auch Immobilien, die Anlageprodukte sind, welche langfristig die konstantesten und sichersten Erträge erwirtschaften.

Kaum eine Geldanlage vereinigt Sicherheit und Ertragschancen so gut wie eine vermietete Immobilie. Immobilien bieten bekanntermaßen bestmöglichen Inflationsschutz, Steuervorteile, Rendite und bei Fremdvermietung eine zusätzliche Einkommensquelle im Alter. Die eigen genutzte, entschuldete Immobilie wiederum schafft finanzielle Spielräume.

Man kann es nicht oft genug wiederholen, nichts ist so sicher wie ein Sachwert. Er ist greifbar und birgt nicht das Risiko, von einem Tag auf den anderen an Wert zu verlieren, wie es bei einigen Wertpapieren, nicht nur Aktien, der Fall war. Das Motto „ein Dach über dem Kopf" verliert nie an Gültigkeit, denn: „nicht wohnen, geht nicht"!

Inflation oder die Vernichtung von Vermögen

Primäres Ziel einer Geldanlage sollte es sein, mindestens einen Ertrag oberhalb der Inflationsrate zu erzielen.

Auch wenn wir in Deutschland eine vergleichsweise niedrige Inflationsrate haben, die schleichende Geldentwertung frisst jedes Jahr Milliarden an Sparguthaben auf. Sparbücher oder Bank-Sparverträge verbuchen nach Abzug von Steuern und Inflation während Niedrigzinsphasen in der Regel eine negative Rendite. Mühsam gesammeltes Guthaben ist trotz Verzinsung nach zehn Jahren definitiv weniger wert.

Besitzer vermieteter Immobilien steuern der Inflation gegen. Mieten sind dem Inflationsverlauf angepasst. Bei einer Finanzierung mit Fremdmitteln verringert die Inflation sogar die tatsächliche Rückzahlung der Darlehen, da die anfängliche Darlehenssumme durch den Kaufkraftverlust nach 20 Jahren auch nicht mehr mit dann aktuellen Kaufpreisen identisch ist. Darüber hinaus entspricht die vor zehn Jahren vereinbarte Rate auch nicht mehr in der Relation dem Realeinkommen -  ein Immobilienanleger nutzt auf intelligente Weise die Inflation für seinen Anlageerfolg.

Steuern optimal gestalten

Mit gezielten Steuervergünstigungen versucht der Gesetzgeber, Investitionen im Sinne der Bürger zu lenken. Eine dieser notwendigen Investitionen ist die Schaffung von Wohnraum. Dadurch entstehen wiederum für Privatanleger - abhängig von der steuerlichen Situation - neue Möglichkeiten, mit Hilfe des Staates den Vermögensaufbau zu erhöhen.

Im Alter aus Vermögen leben

Die staatlichen Sicherungssysteme sind hoch verschuldet und wer wirklich noch glaubt, von der gesetzlichen Rente im Alter leben zu können, wird nach Expertenmeinung im Alter ein böses Erwachen haben. Private Vorsorge ist schon seit vielen Jahren das Gebot der Stunde.

Eine eigene Immobilie ist deshalb so ideal für die Altersvorsorge, weil es die Sicherheit des Sachwertes ermöglicht, im Alter entweder mietfrei zu wohnen oder die Rente durch Mieteinnahmen deutlich zu erhöhen. Immobilienbesitz und Mieteinnahmen sichern somit, inflationsbereinigt, das Einkommen und die Existenz über das Berufsleben hinaus.

Ist die Immobilienfinanzierung so konzipiert, dass die Immobilie spätestens mit Beginn des Rentenalters schuldenfrei ist, stehen die gesamten Mieteinnahmen als Einkommensquelle zur Verfügung.

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Langfristig anlegen schafft Wertzuwachs

Immobilien bieten mehr als nur eine Ertragschance. Einerseits sichert die Mietzahlung laufende Einnahmen, andererseits profitieren Anleger langfristig von der Wertsteigerung einer Immobilie (Analysten unterstellen eine Verdopplung der Immobilienpreise in Berlin in den nächsten 10 Jahren).

„Hin und Her macht Taschen leer" - dieser alte Bankerspruch hat nach wie vor Gültigkeit. Untersuchungen haben gezeigt, dass häufiges Umschichten von Kapitalanlagen zu einer Senkung der Netto-Rendite führt. Dies ist zum einen durch die Transaktionskosten bedingt, zum anderen an der Schwierigkeit, den richtigen Zeitpunkt für den Ein- oder Ausstieg in einen Markt zu treffen. Gleiches gilt im Grunde auch für den Kauf und Verkauf von Immobilien. Eine vermietete Immobilie sollte als Kapitalanlage immer langfristig betrachtet werden. Die Vermeidung der Spekulationssteuer, welche anfällt, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren gekauft und wiederverkauft wird, schiebt hier einen natürlichen Riegel vor.

Bezahlte Immobilie als Sicherheit zur Darlehensaufnahme

Eine entschuldete Immobilie ist als Sicherheit bei Banken ideal. Mit ihr können weitere Kredite ohne Weiteres besichert werden.

Steuervorteile und Werbungskosten

Neben der Wertstabilität und den Ertragschancen durch Mieteinnahmen sind Immobilien auch aus steuerlichen Aspekten die interessanteste Kapitalanlage.

Bei vermieteten Immobilien können bestimmte Ausgaben (Werbungskosten) mit den Mieteinnahmen verrechnet werden. Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, so entstehen "Verluste aus Vermietung und Verpachtung", die steuerlich geltend gemacht werden.

Zu den Werbungskosten zählen unter anderem Finanzierungskosten (Kreditzinsen, Nebenkosten und Geldbeschaffungskosten), Abschreibungen (Absetzung für Abnutzung =AfA), der Erhaltungsaufwand und sonstige Werbungskosten. Die Einnahmenseite erhöht sich somit indirekt noch um die möglichen Steuervorteile.

Die Abschreibung

Die Gebäudeabschreibung beträgt 2% auf den Gebäudeanteil, wenn das Objekt nach dem 31.12.1924 erbaut (50 Jahre) wurde, und 2,5% auf den Gebäudeanteil, wenn die Gestehung vor dem 31.12.1924 erfolgte (40 Jahre).

Die Nebenkosten

Die Nebenkosten, welche bei einer vermieteten Immobilie anfallen, werden in umlagefähige Nebenkosten und nicht umlagefähige Nebenkosten aufgeteilt.

Unter die umlagefähigen Nebenkosten fallen beispielsweise Gebäudeversicherung, Wasser, Strom, Müllabfuhr. Diese zahlt der Mieter zusätzlich zur Kaltmiete.

Unter den nicht umlagefähigen Nebenkosten, also den Kosten, welche der Eigentümer zu tragen hat, versteht man die Kosten für die Hausverwaltung, die Instandhaltungsrücklage und Kosten für Renovierung oder Sanierung. Die Aufwendungen für die Hausverwaltung sind steuerlich absetzbar, die Instandhaltungsrücklage nicht, da diese, ähnlich der Tilgung, nicht zu den direkten Kosten zählt.

Die Spekulationsfrist bei Immobilien

Die Spekulationsfrist bei Immobilien beträgt zehn Jahre. Das bedeutet, liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, muss der Gewinn versteuert werden. Die Spekulationsfrist wurde zum Schutz der Mieter von einstmals 2 Jahren auf diesen heutigen Wert gesetzlich festgelegt. Wird nach Ablauf der Spekulationsfrist ein Gewinn bei der Veräußerung erzielt, ist dieser in voller Höhe steuerfrei. Ein weiteres wichtiges Kriterium, welches für die Immobilie als Kapitalanlage spricht.

Fazit

Immobilien gelten als Königsklasse der Kapitalanlage und eignen sich hervorragend für den Vermögensaufbau und die Altersvorsorge. Sichern Sie Ihren Kunden hohe Erträge, maximale Sicherheit und eine langfristige Altersvorsorge.

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Immobilie - die Antwort auf Geldentwertung

Immobilien sind Sachwerte, und Sachwerte sind die einzige Kapitalanlage, welche von der Inflation unberührt bleiben. Diese Aussage hat sowohl für die vermietete als auch für die selbstgenutzte Immobilie Bestand. Inflation findet nicht nur an den Kassen der Supermärkte statt, sondern auch auf dem Sparbuch. Ist der Zins niedriger als die Inflationsrate, werden bereits die Renditen der Geldanlage negativ. Darüber hinaus verliert das Guthaben sukzessive an Kaufkraft. Wer heute 10.000 Euro auf die Seite legt, um in drei Jahren ein Auto zu kaufen, muss zum einen für dieses Auto bei einer Inflationsrate von zwei Prozent bereits 10.612 Euro bezahlen, hat aber faktisch nur noch 9.423 Euro zur Verfügung. Wir sprechen hier nur von einem Zeitraum von drei Jahren – wer seine Altersversorgung über einen Zeitraum von 25 oder 30 Jahren aufbauen möchte, steht noch vor ganz anderen Herausforderungen. Immobilien sind die beste Lösung. Warum, erläutern wir hier.

Vermietete Immobilien kennen keinen Kaufkraftverlust

Vermietete Immobilien, die Königsklasse der Geldanlagen, sind für viele Anleger auf den ersten Blick eine unüberwindbare finanzielle Mauer. Die Rendite einer vermieteten Immobilie hängt auch von der Vermietbarkeit ab. Der Trend in deutschen Städten geht durch die demographische Entwicklung zu Ein- und Zweizimmer-Wohnungen. Damit fällt schon einmal die erste Hürde. Kleinere Wohnungen haben einen geringeren Kaufpreis. Im Umkehrschluss ist aber die Miete relativ gesehen höher als bei größeren Wohnungen. Dies erleichtert die Finanzierung. Der Gedanke, dass die Kreditzinsen höher sind, als der Beitrag zu einer Lebensversicherung, ist auch relativ. Dem Zinsaufwand und den nicht-umlagefähigen Nebenkosten stehen die Mieteinnahmen und die Minderung der Einkommenssteuer durch die Abzugsfähigkeit der Kosten gegenüber. Die tatsächliche Belastung ist folglich deutlich niedriger. Welcher Kaufpreis finanzierbar ist, zeigt letztendlich ein Beratungsgespräch. Immobilien können in entsprechender Lage nicht anders, als langfristig an Wert gewinnen. Ein Mietvertrag, der inflationsabhängige Mietsteigerungen vorsieht, kompensiert darüber hinaus den Kaufkraftverlust bei den Mieteinnahmen. Fremdvermietete Immobilien sind die Königsklasse.

Eigennutzung dreht bei der Inflation den Spieß um

Oft genug hören Sie von Verbrauchern, dass die eigengenutzte Immobilie die ideale Altersvorsorge ist – warum? Wer heute eine Immobilie erwirbt und diese über einen Zeitraum von 25 Jahren finanziert, zahlt eine Schuld zurück, welche heute entstanden ist. Bleiben wir bei einer angenommenen Inflationsrate von zwei Prozent im Jahr. Das bedeutet, dass die ursprüngliche Kreditrate von monatlich 1.000 Euro bei einer angenommenen Festschreibung über 25 Jahre im letzten Jahr nur noch einen Gegenwert von 609 Euro hat. Auch wenn die Einkommen häufig nur unter Inflationsniveau steigen, so ist doch ein deutlicher Mehrwert ersichtlich. Gleiches gilt auch bei Fremdvermietung. Demgegenüber wäre die Miete für eine Wohnung an die Inflation gebunden, die indirekte Erhöhung des Haushaltseinkommens entfällt. Neben der Entwertung der monatlichen Hypothek bedeutet der Wegfall von Miete in der Zeit nach dem Berufsleben eine tatsächliche Steigerung des Haushaltseinkommens – es steht mehr Geld zur Verfügung. Immobilien als Altersvorsorge sind von anderen Anlageformen nicht zu schlagen.

Was muss ich für eine vermietete Immobilie bezahlen?

Diese Frage stellen sich Ihre Anleger, welche mit dem Gedanken an Immobilienerwerb spielen. Historisch niedrige Zinsen sind für viele ein Signal, sich mit diesem Thema zu beschäftigen. Dazu kommt, dass das Thema Kaufkraftverlust wieder stärker in den Fokus gerückt ist, niedrige Zinsen und Inflation lassen die Depotgegenwerte schrumpfen. Immobilienerwerb im Rahmen der Diversifikation und des Inflationsausgleichs ist die Lösung. Was kostet aber eine vermietete Immobilie tatsächlich im Monat?

Gehen wir von einem Kaufpreis von 150.000 Euro zuzüglich acht Prozent Nebenkosten und keinem Eigenkapitaleinsatz aus. Die Fremdmittel belaufen sich demzufolge auf 162.000 Euro. Der Zinssatz soll drei Prozent im Jahr, die Tilgung zwei Prozent betragen. Die Mieteinnahmen beginnen mit 700 Euro, die nicht-umlagefähigen Nebenkosten wie Verwalter und Instandhaltungsrücklage belaufen sich auf 60 Euro im Monat. Gemäß dieser vereinfachten Modellrechnung erhält die Bank monatlich 675 Euro für Zins und Tilgung. Dem stehen zwei Formen von Einnahmen gegenüber. Zum einen der Mietertrag in Höhe von 700 Euro, zum anderen die Steuerrückerstattungen für die Zinsen, Abschreibungen und nicht-umlagefähigen Nebenkosten. Die Steuerkomponente ist individuell und bleibt in diesem Fall unberücksichtigt. Aber bereits ohne diesen Faktor hätten Ihre Anleger in der Finanzierungsphase eine minimale anfängliche Zuzahlung von nur 35 Euro monatlich zu leisten (Miete 700 € - Zins und Tilgung 675 € -  nicht-umlagefähigen Nebenkosten 60 €). Ziehen wir hiervon noch die individuellen Steuervergünstigungen ab, erzielen Ihre Kunden bereits ein Guthaben.

Stellen wir die vermietete Immobilie einer Lebensversicherung gegenüber, fallen zwei Dinge auf. Erstens, anstelle in jedem Monat ein Minus durch den Versicherungsbeitrag zu verbuchen, haben Anleger bereits in der Ansparphase ein Guthaben. Zweitens, die Versicherung wird an Kaufkraft verlieren, die Kompensation wäre nur durch eine Dynamisierung des Vertrages möglich und erhöht jedes Jahr den Aufwand. Der spätere Mietertrag ist an die Inflation gekoppelt und nivelliert diese mindestens.

Beobachten wir die Wertentwicklung zwischen Sachwert (Immobilie) und Geldwert (z.B. Lebensversicherung) über 30 Jahre, fällt uns folgendes auf: Bei einer Inflation von nur 2% pro Jahr steigt der Sachwert von 150.000 Euro auf 271.000 Euro und Geldwert sinkt auf eine Kaufkraft von 82.000 Euro.

Der steuerliche Aspekt der fremd vermieteten Immobilie

Die Auswirkungen der Steuerkomponente bei Fremdvermietung sind abhängig vom persönlichen Steuersatz des Anlegers. Unstrittig ist aber, dass bereits bei einer Versteuerung gemäß Eingangssteuersatz finanzielle Vorteile erzielt werden. Hintergrund für die Steuerkomponente ist die Tatsache, dass Kosten, welche bei dem Vorhaben, Einkünfte zu erzielen, steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Wer eine Immobilie vermietet, hat das Ziel, Mieteinnahmen zu generieren. Die damit verbundenen Aufwendungen sind steuerlich absetzbar. Welche Kosten sind dies im Einzelnen?

Die abzugsfähigen Aufwendungen im Einzelnen

Wird bei Erwerb die Tätigkeit eines Maklers in Anspruch genommen, kann die Maklercourtage berücksichtigt werden. Weiter fallen im Jahr des Kaufes alle Kosten, welche mit der Finanzierung in Zusammenhang stehen, ins Gewicht. Dazu gehört z.B. auch die Darlehensgebühr. Neben diesen einmaligen Aufwendungen können Ihre Anleger in den Folgejahren die Zinsen für das Darlehen, die Abschreibung auf den Gebäudeanteil und die nicht-umlagefähigen Nebenkosten wie Verwaltergebühren oder Porto in der Steuererklärung anführen.

Immobilien als Spekulationsobjekt

Nun trifft es für die wenigsten Anleger zu, dass sie eine Immobilie als Spekulationsobjekt sehen. Andererseits kann es schon vorkommen, dass man eine Wohnung zu Gunsten einer anderen Wohnung verkaufen möchte. Finden Kauf und Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren statt, muss der Gewinn versteuert werden. Wird die Wohnung nach Ablauf von zehn Jahren verkauft, ist der Gewinn komplett steuerfrei. Verkauft man Aktien nach zehn Jahren oder mehr, ist der Gewinn steuerpflichtig – ein wichtiges Kriterium, weshalb Wohneigentum steuerlich gesehen die interessantere Anlageform ist.

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