Bis zur Steuerreform und der Neuregelung der steuerlichen Behandlung waren Lebensversicherungen ein beliebtes Instrument bei der Finanzierung von fremdvermietetem Wohneigentum. Die Tilgungsaussetzung hatte einen doppelten Effekt. Zum einen blieb der steuerlich abzugsfähige Zinsanteil über die Darlehenslaufzeit konstant, zum anderen konnten unter Umständen die Beiträge für die Lebensversicherung noch im Rahmen der Sonderausgaben, sofern es keine fondsgebundene Lösung war, steuerlich geltend gemacht werden. Dritter Effekt war, dass Anleger nicht die gesamte Summe als Tilgung zurückführen mussten, sondern der Spareffekt der Versicherung einen Anteil der Tilgung übernahm. Die steuerfreie Auszahlung bei einer Mindestlaufzeit von zwölf Jahren war dann das Sahnehäubchen.
Mit dem Jahr 2005 sind Investoren in Bezug auf die Finanzierung im Rahmen der Tilgungsaussetzung allerdings verunsichert. Das Steuerprivileg der Lebensversicherung wurde abgeschafft, Restriktionen für eine reduzierte Besteuerung eingeführt. Im Grunde hat sich jedoch nicht viel gegenüber der alten Rechtslage bei der Verwendung einer Lebensversicherung zur Darlehenstilgung geändert. Wichtig ist für den Anleger, dass er den steuerpflichtigen Anteil der Ablaufleistung, die Hälfte der Differenz zwischen gezahlten Beiträgen und tatsächlicher Ablaufleistung, mit einkalkuliert. Steuerschädlich wäre die Verwendung, wenn die Absicherung des Darlehens länger als drei Jahre dauert und die Finanzierung nicht der ausschließlichen Finanzierung dient. Im Umkehrschluss bedeutet dies, werden mit dem Darlehen ausschließlich die Anschaffungskosten der Immobilie finanziert, oder ist die Dauer der Abtretung kürzer als drei Jahre, verbleibt es bei Verträgen mit Abschlussdatum nach dem 31.12.2004 bei der Besteuerung nach dem Halbeinkünfteverfahren. Um eine Abgrenzung zur steuerunschädlichen Verwendung aufzuzeigen, sind Instandhaltungskosten ein geeignetes Beispiel. Finanziert der Immobilienbesitzer nach dem Erwerb bauliche Maßnahmen und unterlegt diese Finanzierung mit einer endfälligen Tilgung durch eine Lebensversicherung, werden die gesamten Erträge steuerpflichtig und unterliegen der Kapitalertragsteuer. Losgelöst von dem Sachverhalt der steuerunschädlichen Verwendung als Tilgungsersatz gilt für die begünstigte Versteuerung nach dem Halbeinkünfteverfahren jedoch, dass die Mindestlaufzeit des Vertrages auf das 60.Lebensjahr des Versicherungsnehmers lauten muss.
Noch rentierlicher wird die Finanzierung gegen Tilgungsaussetzung durch eine Lebensversicherung für Anleger, die einen bereits bestehenden Vertrag für den Immobilienerwerb verwenden. Hat ein Anleger im Jahr 2000 einen Vertrag mit einer Laufzeit von 25 Jahren, einer Versicherungssumme von 100.000 Euro und einer voraussichtlichen Ablaufleistung von 250.000 Euro gezeichnet, wird durch Kaufkraftverlust eine real deutlich niedrigere Summe ausgezahlt. Als Alternative bietet sich eine Dynamisierung an, welche jedoch nach spätestens zehn Jahren das Budget sprengt. Wer heute ein Darlehen über 250.000 Euro aufnimmt, muss auch nur 250.000 Euro tilgen – die Immobilie selbst und der Mietertrag werden zum Darlehensende aber durch die Wertsteigerung der Sachwerte und die inflationsangepasste Miete dem dann geltenden Kaufpreisniveau entsprechen. Der Tausch des inflationsanfälligen Geldwertes aus der Lebensversicherung gegen den kaufkraftstabilen Sachwert der Immobilie stellt den realistischen Zeitwert der „Ausschüttung” aus der Lebensversicherung in Form des entschuldeten Wohnraums sicher.
(HFG-Pressedienst)